网易移民频道独家专访联鸿移民总裁邹丽娟,分享美国移民和欧洲移民经验。从2003年美国EB5投资移民项目重启开始,邹丽娟就带领联鸿进入美国投资移民市场,10多年来近50个项目无一失败,在美国投资移民业界可谓标杆。
曾经有位移民官亲自写邮件问我在哪里受的教育, 因为他表示真的非常赞赏我用英文写的高质量的商业计划书。
唯一让客户不能马上做决定的理由是按照移民法不能签担保协议和赎回协议,当时一半客户冒了险,另一半打了退堂鼓,如今冒险的客户投资和绿卡双丰收。
10年做了近50个项目,确实无一失败。把握好5个要素,风险投资可变安全投资。
洛杉矶万豪酒店项目宝贵在它是优秀基金管理公司、优秀律师、优秀酒店管理方、优秀市场环境和优秀中介的完美结合。
美国EB5将限额并提价,两条捷径:一选择有924模范认证项目;二选择有526批文的项目插队。
美国全球纳税法案对移民影响不大,因为美国的税99%以上都低于中国税种,因此报税并不等于纳税。
我曾经帮客户X女士理顺了她的所有凭证,并帮助她向移民官证明了资金来源的合法性(因为无所得税所以比较难证明)。
专访联鸿移民总裁邹丽娟谈美国移民及欧洲移民涉足移民行业是顺势而为 写英文商业计划书收1.5万美元/份她不仅仅是移民行业多项记录的创造者,更是多项记录的保持者,她是业内名人,更是业内领航者;是她第一个将美国投资移民项目引入到中国并取得成功,也是她由于美国业务的卓越成绩而受到美国前总统克林顿先生的亲自接见。她不仅仅是美国投资移民项目的顶级权威,在欧洲等国的移民业务上也是造诣非浅。网易移民:
各位网友大家好,非常高兴今天来到网易现场跟大家分享一下美国、欧洲的移民经验。
您早年在新西兰读书,获得了MBA的学位,其实工商管理硕士出身,从事的行业是可以很多的,我很好奇当时为什么会选择移民行业呢?
其实这也是一种顺理成章的事情,1999年底回到国内,离开祖国已7年了,当时有驻中国的使领馆提供给我工作机会,但由于不能与家人在一起而放弃。那时发现许多赚到钱的人很想去外面的世界看看,因那时到美国、 加拿大、澳洲、新西兰和英国的签证都很难,即使有钱也不好签。
当时投资移民和创业移民才登陆中国,在珠三角非常热门,如新西兰投资移民的要求是存款100万新币在银行两年即可,而且年利息是6%以上,还有大家知道我的背景,都来找我。尤其是到澳洲、新西兰和加拿大等创业移民要写英文行业计划,写一份英文商业计划价格美金大约15000,那时候我一个月最多写4份。
我开始只是想尝试这个行业,可是没想到我的办公室经常排队争先恐后,有时客户还争吵说别人插队了,(十分火热)。
我一开始就凭借服务质量取胜,一是我在国外学的是商科,首先能读懂国外所有商业移民的法律和移民申请要求;其次我的英文写作非常流畅;三是我对中西商业文化非常了解,懂得用地道的英文格式和英美式写作结构去准备背景材料。于是我的客户总是在最短的时间内获得移民当局的批准,因为移民官看了我准备的文件基本上感觉与本土没什么差别,从结构到逻辑再到专业水平无法挑剔。
曾经有位移民官亲自写邮件问我在哪里受的教育,因为他表示真的非常赞赏我用英文写的高质量的商业计划书。这样我的客户总是非常顺利而且在非常短的时间里获得移民当局的批准,也因此越来越多的客户来找我。而有些机构没我这样背景的人,导致耽误他们的申请,而且遭到移民局的拒绝。
移民官的认可和客户的满意大大加强了我的自信心,从而奠定我从事这个行业的决心,我深刻认识到我的背景能最大限度地帮到富裕起来的中国人商业移民国外,我所从事的工作十分有意义。
第二部分:以杏仁农场项目试水 如今投资和绿卡双丰收以杏仁农场项目试水 如今投资和绿卡双丰收成行业标杆2003年美国投资移民项目重启,2004年邹丽娟就发现了杏仁农场项目,并带领客户亲自赴美考察。如今这些客户的正式绿卡早已拿到,而且因为农场是永久产权,无论是出售还是交由当地人管理,都有可观的收益。网易移民:
联鸿是国内第一家引入美国投资移民的,我手里拿得是2004年第一家投资移民项目现场的实景拍摄图,您当初是如何着手去做美国投资移民的呢?
2003年我非常好奇,有这么多国家的投资移民,为什么没有美国呢?我做了深入调查后发现,美国移民局有EB5投资移民始于1992年,到1998年开始关闭,2003年8月重新开放。我通过美国的权威律师求证,并直接联系美国移民局确认EB5已重启,且一个家庭的投资金额为50万美元,因而决定推出市场。
可是大多数客户半信半疑,50万美元能移民美国吗?他们担心绿卡拿不到,资金也没有了,于是我就决定组团带领大家去实地参观,眼见为实。
第一个项目就是加州的杏仁农场, 我仔细阅读项目的商业计划书, 有个关键数据引起我的注意,全世界80%的杏仁产自加州,加州的杏仁几乎垄断全世界的市场。一个家庭投资只需50万美元,农场面积为500多亩,而且是永久产权。另外,这个项目还位于加州第五大城市Fresno。
我说服客户跟我去参观才决定, 结果大家去了以后当地政府的市长,律师和农场开发商都热请接待,认真介绍,但唯一让客户不能马上做决定的理由是按照移民法不能签担保协议和赎回协议,也不能签保底协议。
这时候一半客户基本打了退堂鼓,有一半客户觉得冒险吧,反正农场我将来买了这个地,至少还在我的名下嘛,结果有一半人投了这个项目。现在这些客户是双丰收,他们早就拿了正式绿卡,而且多数回报都超过200%,少数客户坚持不卖农场,交给当地人帮他们管理,每一年的净收益大概超过10万美元,所以客户非常满意。
杏仁农场被认为是中国第一个最早,最成功,最盈利的美国投资移民项目。每年丰收的时候,那些老客户跟我聚在一起都非常激动,觉得我们一开始就做了一件非常有意义和价值的事情。
还有一个感兴趣的地方,刚才开场时,我也介绍过您曾与美国前总统克林顿先生合影,能跟我们介绍一下当时的情景吗?
我印象中是美国一个很大型的经济论坛方面的活动,邀请美国当地的,或者是海外对当地经济有贡献的人来参与这个会议,我就非常荣幸参与了这个会议。当时获得了克林顿先生的接见,当时我这样跟他说,我曾经好象在梦中遇见过总统先生,今天终于能见到你了,我非常高兴。克林顿先生说,非常感谢你,也非常赞赏你在最早的时候从事美国EB5投资移民,非常欢迎中国成功的企业家到美国来投资。我感到他非常有亲和力。
第三部:分美国投资移民风险其实很有限 把握好5要素可变安全投资美国投资移民风险其实很有限 把握好5要素可变安全投资说到投资人和业内都普遍担心的美国投资移民风险问题,邹总表示,无论是从美国移民局的批准率数据还是从联鸿这么多年的实践经验来看,美国投资移民风险都很有限。而且,只要把握好5要素,就可变风险投资为安全投资,其中尤其要考察掌控着投资者50万美元的EB5基金管理公司。网易移民:
您刚才也提到过,当初做杏仁园项目的时候律师说不能签赎回协议,不能做担保,这就表明其实美国移民项目是明文规定有风险的。但联鸿做美国移民十多年,操盘的近50个项目无一失败,我们特别想知道您是如何帮这些客户合理规避风险的呢?有什么独门秘籍?
美国投资移民的法律确实规定每一个投资人都要承担来自市场的风险,但这并不等于风险无限大,或者因为有个别项目出事,整个行业就风险非常大,也不是这样。过去十年,无论从美国移民局的数字,还是我们的实践经验,都表明美国EB5投资移民的风险是有限的。
美国移民局官方数字显示829正式绿卡的通过率是在95%以上,有条件绿卡的通过过通常都超过80%。这里面风险是非常低的,为什么呢?因为这些个失败的比例里面有客户自身的原因,当然也有项目方的原因,还有其它的原因,比如有些客户到美国创业,投资100万美元,也不一定能拿到正式绿卡,这也是属于我刚才讲的5%的失败范围之内的。从这方面来讲,EB5项目失败的风险是有限的。
另外我们过去十年做了将近50个项目,确实没有一个项目出事,也没有让客户拿不到正式绿卡,或者钱没有了,从我们的项目操作数据上来看,风险也是有限的。
至于怎么去把控风险,把握好5个要素,风险投资就变成安全投资:一、最好的EB5基金管理公司;二、最好的EB5律师;三、最好的项目开发商;四、最完善的尽职调查;五、拥有最专业的法律知识和丰富的实践经验的服务团队。这五个要素是相辅相成的。
因此EB5基金管理公司的信用,以及它的专业水平对你的绿卡的保障,对你资金的安全都是至关重要的。现在美国移民局大约有600家区域中心, 有正式绿卡成功案例和成功还款给客户的区域中心基金管理公司就10家左右, 原因是2008年后美国移民局新批的几百家区域中心还没有完完整整的成功案例。
因此EB5基金管理公司的信用,以及它的专业水平对你的绿卡的保障,对你资金的安全都是至关重要的。现在美国移民局大约有600家区域中心, 有正式绿卡成功案例和成功还款给客户的区域中心基金管理公司就10家左右, 原因是2008年后美国移民局新批的几百家区域中心还没有完完整整的成功案例。
当然,一个好的律师也非常重要的,因为好的律师按照EB5的法律来策划这个项目,让这个项目能够直接或间接产生10个就业。你投资50万美元以后,项目就业分析报告决定你的移民是否可以顺利获批或遭拒绝,所以不是说一般律师都能够策划好这个项目。
十年前我到美国去考察投资移民项目的时候,只有几个非常专业的EB5律师,可是现在突然冒出了很多很多律师来中国揽生意,良莠不齐,有些律师可能根本就不懂EB5,也从来没有参与过EB5,也误了客户和给项目带来麻烦。不要盲目认为所有的律师都是能懂EB5的,也不是所有律师都能把你的资金来源说得一清二楚。一个专业水平高的EB5律师不仅懂得按照移民法策划项目,而且懂得指导投资人如何准备资金来源去申请绿卡。
另外,一个好的项目也是需要做很多尽职调查。我们从理论进行分析、实地考察,还要请最权威的律师一起评估这个项目,绿卡保障有多大,资金安全性有多大,还包括行业方面的调查、项目开发商的背景以及之前提到的EB5基金管理公司总裁及高层管理人员的背景调查,我们做好综合性调查、综合性分析和评估后,才会最后把这个项目推到市场。
比如最近联鸿独家推出的高盛证券控股的纽约国际名牌Outlet购物城项目,高盛控股是一个亮点,但是我们还是去现场查看,我们花去约3个多月的时间去调研, 包含去现场考察, 实地感受从时代广场到项目所在地也就半小时, 的确是在市中心范围。而且还有相关文件,高盛证券的投资文件通过律师核实,纽约州政府的出资也通过律师核实.我们都要逐一核实以后才会正式推到市面上来,这是对广大投资人负责任。
其实也就是中介把项目推到市场上,只是最后一步,前面需要做非常多综合性考察工作?
没有错,一个负责任的诚信的专业的中介会这样做,我们首先是跟着法律走,而且这个法律方面的东西是非常复杂的,因为美国投资移民是一种积极性的投资,而不是一种被动性的,不像加拿大,或者以前是12万加币,现在是20多万加币,简直就是买断了,批准以后才花这20多万加币,通过基金公司借款。
美国不是这样的,因为50万美元必须要投在具体的项目里面,这涉及到很多方面,很多机构,不是一个单体的事情,所以我们要做全方位的调查,包括这个项目相关的各方,还包括法律,还有我们的专业知识,EB5基金管理公司的背景,作为普通客户,你是没有办法在短时间内了解得这么清楚和全面的,所以你找一个非常专业的、很诚心的移民中介,也是非常重要的。
第四部分:成功项目示例:洛杉矶万豪酒店已开幕 回报在即成功项目示例:洛杉矶万豪酒店已开幕 回报在即由联鸿首席代理的洛杉矶万豪酒店901项目上月开业,酒店正式投入运营。 由于地理位置的优势,酒店未来运营前景十分明朗。这个项目的成功在于有一个优秀的基金管理公司,一个优秀的律师,一个优秀的酒店品牌,一个优秀的周边市场环境以及一个优秀的中介。网易移民:
最近联鸿有一个洛杉矶万豪酒店901项目被移民业界讨论的热度非常高,您当初是怎样判断这个项目的好坏并选择了它呢?
其实可以说在业界我们最早把酒店类的EB5项目引入到中国,那个时候大概是2011年前后,因为美国经济不景气,EB5变得更加火爆了,特别是市中心,因为它的就业系数也在下降,所以很多时市中心的项目也可以成为EB5项目。这个时候我们很荣幸有机会接触到最好的EB5基金管理公司,我们把最好的项目引到中国。什么是最好的项目呢?大家都会问我这个问题,其实像洛杉矶万豪酒店,这个项目可以说是名牌名流汇集在一起的。
举个简单的例子,这个项目的基金管理公司是美国生活公司,因为它在之前已经做了将近50个项目没有出过事,而且是1996年到现在,可以说口碑非常好,成功率是100%。
谁来策划这个项目呢?Lincoln Stone,他是EB5最权威的律师,因为他是EB5法律的起草人,无论是对项目的策划还是对投资者个人背景文件的专业水平,都是在行业里绝对顶尖。
接下来还有万豪国际集团,万豪国际集团有正式的批文,把酒店命名为万豪品牌,另外万豪国际集团还签署了未来25年对这个项目的经营管理权,这些都是非常重要的,因为万豪国际集团在全球来讲是非常有名的酒店管理集团,也是纽约证券交易所的上市公司。
接下来还有一个很重要的因素,就是它的地段,黄金地段,因为它位于洛杉矶的活力洛城, 是全世界最有名的娱乐中心,因为格莱美颁奖地在这里,NBA湖人队比赛场地在这里,若基亚剧院也在这里,更有洛杉矶国际会议中心在这里,国际太多有名的娱乐, 体育和会议方面的盛事,每一年都在这里进行,所以这个地方每天晚上都非常热闹的。酒店开业以后,每一天的房价听说是380美元左右,而且甚至我们的客户自己是投资人订房有时候都订不到,直接说我是这个酒店的投资人,请你们一定要给我一个房间,后来好不容易才争取到手,现在这个酒店的地皮也升值到两倍。
6月份,我们许多客户参加开业典礼都激动不已, 没想到投资变成主要而绿卡成为附带。
第五部分:美EB5要限额并提门槛 插队已成功项目可加速移民美EB5要限额并提门槛 插队已成功项目可加速移民
美国EB5目前的趋势有两个:一是实施配额限制;二是提高投资额,至少要70万美元以上,投资人需抓紧当前时机。另外,邹总还给出了两个美国投资移民的捷径:一选择有924模范认证项目;二是选择有526批文的项目插队。网易移民:
时下很多家庭的子女都在美国读书,这些家庭也考虑为子女,请问如何以最快的速度投资移民美国?
这里我首先要插一些内容进去,大家一定要抓住美国投资移民的黄金时段,可以说黄金时段从现在到明年的9月份以前,因为现在美国政府非常关注,正在讨论的有两个热点话题,第一个就是美国移民局,美国国务院已经发布三次通告,要对中国的投资移民实行配额,因为每一年才一万个指标,我们中国已经占到70%以上了,所以早晚要对中国实行配额,一旦实行配额的话,这个速度肯定会缓下来,就像当年加拿大的投资移民一样。
第二,现在美国移民局正在公开征求大家的意见,希望把投资金额增加,而不是减少,从2003年8月到现在,投资移民的金额一直是50万美元,按照物价指数的上涨,现在美国投资移民的金额至少应该也在70万美元,所以投资移民EB5政策,明年9月份会到期,到期以后,大家都预测99%的可能性都会改成70万美元以上,基本上难以避免了,所以大家要抓紧。
至于如何以最快速度投资移民美国,我有两个建议(其实是三个):一是你要挑一个有移民局924模范认证的项目。意思是这个项目提前到美国移民局审核,移民局对它的就业报告,包括相关联的文件,比如认购协议、商业计划书已经正式批准。这样的项目,你将来,只要你个人的背景文件没有任何问题,美国移民局就马上批准你的绿卡申请。
二是选择一个有526批文的项目插队,也就说投资该项目的很多人I-526移民申请了批出来了,个别的客户由于特别的原因中断移民,你可以替代,叫做插队,一样的道理,你的申请书会加快。因为移民局不用在花时间审核项目, 这样会节省许多时间。
当然还要找一家非常专业,非常诚信的和实践经验丰富的移民中介公司把关和准备文件很重要。因为只有这样的公司才会帮你把文件准备到最好,说明资金50万美元的合法来源非常到位,让你将来,把申请交到美国移民局以后不用再补充文件、耽误时间。
第六部分:欧洲移民:实现投资和移民一箭双雕欧洲移民:实现投资和移民一箭双雕
除了在美国投资移民项目上树立了权威之外,联鸿在欧洲移民项目上也进展顺利。 邹总说,当前是投资移民欧洲的良机,无论是从投资额要求上,还是从移民监上,还是从税务规划上,欧洲都不失为一个好的移民选择。网易移民:
除了美国之外,欧洲的移民市场也是越来越热,联鸿在欧洲移民这个项目上进行得怎么样了?
也是非常顺利的,我们感觉除了美国以外,欧洲移民也是非常热门的,这里面有很多原因,首先它的资金要求不是很高,比方说葡萄牙、西班牙就是购买50万欧元的房产,希腊是25万欧元的房产,塞浦路斯是30万欧元,匈牙利是25万欧元的国债。
还有,申请要求非常简单,不需要说明资金来源,也不需要有语言、学历的要求,只是一个非常简单的要求,提供无刑事犯罪记录证明就可以了。
另外这些国家的居留证件也非常好用,你只要申请刚才讲的几个国家移民成功以后,你就可以自由进入欧盟的26个成员国,不需要再签证了。而且没有移民监坐。
而且有些机构或个人很在乎税率和税务规划,欧洲也是一个非常好的选择,因为欧洲国家跟中国有着双边税务协议,这意味着你在中国纳的税,没有在欧洲当地做任何其它投资的话,你就不用向欧洲那些移民国家再去报税或缴税,这一点也是非常受欢迎。
另外,申请的速度非常短,通常你购买房产以后,两个月左右你就会拿到绿卡。尤其是葡萄牙,可以一家三代(注意不是三口)同时申请。
欧洲移民有什么好处呢?它的环境也非常好,自然环境、居住环境没得说,它的货币,现在欧元跟人民币的汇率从以前的1:12左右降到现在的8.0左右,所以汇率也是非常重要的一个因素,还是划算的,现在慢慢在往上升,升得比较慢;更重要的一个因素是,欧洲由于债务危机,它的房价处于低谷时期,所以无论是从房价到汇率,现在都是投资欧洲的最佳时机,不仅是移民,还有投资,两方面来讲,都是一箭双雕的事情。
从前年到去年、今年,我是多次深入了欧洲各个国家,我发现它的生活质量非常高,在全世界人口调查里面,欧洲各个国家,特别是地中海周边国家,葡萄牙、西班牙、希腊等国家的人平均寿命都在80岁以上,与地中海沿岸的饮食,比如橄榄油、空气,都有关系的,社会福利不错,教育体制也非常健全,所以欧洲也是一个非常好的选择。
第七部分:美国全球纳税对中国投资人影响不大 可合理避税美国全球纳税对中国投资人影响不大 可合理避税
美国全球征税的政策早已有之,中美两边在80年代已签署差额纳税协议,而美国99%以上的税种税率都低于中国,所以我们需要再向美国缴的税很少。而且早进行税务规划,可以实现合理避税的目的。网易移民:
您刚才也提到了欧洲对于中国税务方面的关系,我们知道美国,最近刚刚开始实施了一个FATCA法案,海外帐户纳税法案,您觉得这个纳税法案是否会对中国移民产生一些影响呢?
其实美国全球征税的政策早就存在了,首先我要申明,我不是税务专家,但我懂一些税务常识,因为过去十年里我经常帮我的投资客户了解,协助他们报税,规划这些税务方面的事情,所以我很多常识还是非常懂的。
首先你们要明白,中美两边在80年代已经签署了差额纳税的协议,差额纳税是什么意思呢?你今年在中国已经纳税了,你到美国去的话,你可以把你纳税的凭证交给美国税局,美国税局进行对比,你有可能就不用缴税了,因为美国的税99%以上都低于我们国家的税种,报税并不等于纳税,这一点要明白。
第二点,你在成为美国居民之前,你的财产是不属于纳税范围的,这也是非常重要的。
第三点,你也可以成立信托基金,还有其它方面的措施合理避税,比如遗产税或继承税,一般都是500万美元起征,有些税务师会建议客户在登陆美国的时候,甚至带够三五百万美元到美国去,因为这属于你成为居民之前的财产,这个钱你汇到美国也是不用纳税的。
其实税务师会告诉你怎么规划税务,这方面,我们联鸿做了十年美国投资移民,我们有个非常强大的税务师团队在背后支持大家,协助大家规划未来的税务,你们可以打电话咨询我们。
从邹总的讲述来看,对美国移民的影响并不大,也可以通过各种合理的避税手段完成避税的目的。
没错,刚才讲了,我们很多税种要高于美国,举个例子,股权投资,我们中国要交20%的税,美国是15%,如果你做股权投资,赚到一千万人民币,要缴200万的税,如果你把800万转到美国,把200万的税票给美国税局看,你是不用再缴税的,因为美国股权投资方面它的税是15%,所以我要提醒大家,OB视讯app不要感到很恐慌。
第八部分:客户案例:尴尬的资金来源如何巧妙解释客户案例:尴尬的资金来源如何巧妙解释
做美国投资移民这么多年,邹总碰到的印象最深的客户是一位需要在解释资金来源上花费苦心的X女士。网易移民:
您做了这么多年,一定碰到了各种各样的客户,能不能跟我们说一下您印象最深的客户是怎样的,他是遇到了什么样的困难?您是如何帮他去处理的?
我经历了许多奇特的很头疼的客户的资金来源的处理, 最关键的时候我会亲自出马从中文策划到英语翻译, 这不是员工的水平问题, 而是员工的经历和阅历的局限性无法解决。
比如有一个客户X女士, 她早年通过一个投资公司投资100万人民币, 她将100万汇给投资公司的财务经理的个人账户, 而代她持股权的人是投资公司的董事长, 董事长同时帮其他客户持股, 几年后, 董事长代持股权的公司成功上市, X女士的100万变成约400万, 用于投资移民美国搓搓有余,但是那间投资公司不能开证明给X女士,也没有她个人名下的所得税单,因为在中国,这样的情况是比较普遍的,大家心里都明白,其实这样做的目的是为了避税。
我亲自帮她理顺所有找出的凭证, 并亲自帮她翻译代持股权的证明等金融投资的文件, 移民局批准了。 只是后来美国领馆的面试官亲自上门问讯该客户, 交流了大概半个小时左右,客户如实地说明没有个人所得说的原因,移民官最终给予面试通过。 客户深刻认识到如果不是我亲自出马,她的申请恐怕难以成功,因此非常感激我的努力和付出。
从这个案例来看,邹总亲自出来处理客户文案,可以说是一位名副其实的移民专家;但您同时又是一位企业的领导人,从一个企业经理人的角度来看,我很想了解一下您对于联鸿未来的规划是什么样的?
我们从始至终都将客户的利益放在第一位,实实在在的服务于我们的客户,凭借最好的产品和最好的专业服务给客户,公司的目标是做中国最好的移民公司,不一定是最大的移民公司,核心业务由商业移民发展成一个国际投资和国际教育文化交流的集团。
给客户除了创造有价值的服务还有附加值,附加值是什么呢?就是售后服务,包括他们在国外的安家服务,子女的教育,OB视讯app还有税务规划;投资方面,包括企业并购和房地产投资等,比方要买一个农场,甚至买一个工厂,或者买一个制药厂,买一个咖啡厅,买一个星巴克,我们都会协助他们完成这个事情。
当然还有文化教育交流,因为现在我们国家也不像过去那么闭塞了,教育越来越多元化,与国际的文化交流也是越来越多的,我想充分利用我们在国外各种背景还有资源来帮助我们的客户,从而也使我们的集团更加国际化,给我们的客户创造更有价值的国际化服务。
带领着这么大的一个团队,您一定也是非常辛苦,最后也祝愿邹总以及联鸿越走越好。
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